Я решила проанализировать рынок квартир в Москве, поскольку сама не являюсь жителем этого города, но в перспективе планирую покупку жилья — как для себя, так и для родителей. Мне хотелось сосредоточиться не на абстрактном исследовании, а на практической задаче, которая была бы действительно важна и полезна для меня.
Исходя из своих потребностей, я рассматриваю квартиру на будущее — преимущественно трёхкомнатную, в зелёном и относительно спокойном районе, с хорошей транспортной доступностью и приемлемым качеством жилой среды. В анализе я опираюсь на определённый ценовой диапазон и представления о том, какой уровень жилья я и моя семья хотим и потенциально сможем себе позволить.
Поэтому важно отметить, что выбор фильтров, метрик и визуализаций в этом исследовании носит субъективный характер и отражает мои личные приоритеты и критерии выбора квартиры. Тем не менее, я считаю, что полученные результаты и подход к анализу могут быть полезны и другим людям, которые находятся в схожей ситуации и пытаются разобраться в структуре рынка жилья Москвы.
В анализе я использовала базу данных с kaggle, в которую добавила столбец district, где станции метро соответствует один или несколько районов Москвы (если метро находится на границе районов). А также создала колонку с индексом качества района quality_index, который высчитала на основе данных mos.ru по критериям: количество парков, клиник для взрослых и детей, количество камер и полицейских участков (безопасность).
Графическое оформление
Для визуального оформления я выбрала эстетику 1980-х годов, вдохновляясь ранними персональными компьютерами, ретро-интерфейсами и модульной логикой LEGO. Такой стиль основан на простых формах, ограниченной цветовой палитре и чёткой структуре, что хорошо подходит для аналитических задач и помогает сосредоточиться на смысле данных. Кроме того, такой стиль добавляет лёгкий игровой элемент, снижая порог восприятия и делая визуализации не только информативными, но и вовлекающими.
В качестве основного шрифта был выбран Roboto, так как он сочетает в себе нейтральность, высокую читаемость и «технический» характер.
Графики
Для начала я хотела сориентироваться в ценовом распределении районов. При этом мне было нужно отсечь варианты, которые я точно не хотела бы рассматривать — где до метро больше 10 минут и с качеством жизни менее 0.3. Мне были интересны как самые дешевые варианты, так и самые дорогие из тех, что я потенциально могла бы себе позволить, поэтому топ по цене не включает дорогие выбросы и какой-то слишком высокий премиум (выше 75% рынка по медианой цене за квадратный метр).
Для сравнения я также разместила рядом графики без фильтров, чтобы понимать какие районы вылетели либо по качеству, либо по расстоянию до метро.
Boxplot в данном случае оказался наиболее удобен для более детального анализа, так как позволяет не только увидеть весь разброс цен, но и понять, в каком ценовом диапазоне находится 50% объявлений 25% дешевых и дорогих, увидеть медиану и экстремальные значения.
Scatter Plot позволяет взглянуть на тот же вопрос цены и качества немного под другим углом, здесь становится заметно, что цена не является показателем качества по моим запросам. Это довольно позитивная находка, на мой взгляд. Вероятно, это объясняется тем, что в центральных и традиционно дорогих районах просто значительно меньше зелени, а это ключевой фактор для меня.
Помимо парков, я также не хотела бы жить в высотном районе. Обычно в них хуже инфраструктура на высокую плотность населения, меньше света и исторической застройки. Чтобы анализ был более объективным, я взяла за основу топ не по количеству, а по доле объявлений.
Ожидаемо, что высокая доля малоэтажной застройки характерна для центральных районов Москвы. Однако график показывает, что ряд нецентральных районов — в частности Восточное Измайлово, Богородское, Соколиная Гора, Вешняки и Северное Тушино — демонстрируют сопоставимо высокую долю домов ниже 10 этажей. Это говорит о том, что малоэтажная и более «человеческая» застройка характерна не только для исторического центра, но и для отдельных спальных и полупериферийных районов, что может быть неочевидным при поверхностном взгляде на рынок.
Ну и для понимания, я также рассмотрела самые высотные районы по доле объявлений. Интересно, что в топе «самых высотных» лидируют в основном районы на периферии и в зонах активной новой застройки. Это хорошо видно по списку: Некрасовка, Молжаниновский, Западное Дегунино, Коммунарка, Ново-Переделкино, Новокосино, Солнцево и др. То есть высокая доля домов выше 10 этажей — это скорее признак районов, где много современных ЖК и массовой многоэтажной застройки, а не центральных локаций. Такой контраст с предыдущим графиком помогает понять структуру города: «малоэтажность» не всегда означает центр, а «высотность» чаще указывает на районы активного развития и уплотнения.
К новостройкам я отношусь с осторожностью. Как правило, активная новая застройка сосредоточена на окраинах города, где строительство может продолжаться годами, сопровождаясь шумом, пылью и временной деградацией городской среды. Кроме того, такие районы часто сталкиваются с проблемами транспортной доступности, что для меня является критически важным фактором при выборе жилья.
Отдельную роль играет и субъективное восприятие архитектуры: далеко не вся современная застройка мне близка эстетически, а качество и характер окружающей среды могут существенно меняться со временем. Вид, который сегодня открывается на зелёную зону или свободное пространство, через несколько лет может быть полностью перекрыт новой застройкой. В этом смысле покупка квартиры в новостройке несёт дополнительные риски, связанные не только с ценой, но и с будущей средой проживания.
В связи с этими рассуждениями, я сделала подборку районов с самым большим процентом новостроек.
Если посмотреть на расположение районов с наибольшей долей новостроек на карте, становится заметно, что большинство из них сосредоточены в южной и юго-восточной части Москвы, а также вдоль крупных радиальных направлений и за МКАД
Люблино / Виктория Вотоновская/ТАСС Москворечье-Сабурово / Москва меняется Марьино / Алексей Павлов/Wikimedia
Сравнение вторичного рынка и новостроек по времени пешего доступа к метро подтверждает гипотезу о проблемах с транспортной доступностью, в частности, с близостью к метро. В сегменте новостроек значительно выше доля квартир, расположенных более чем в 15 минутах от станции метро, и заметно ниже доля жилья с шаговой доступностью (до 10 минут). В то же время на вторичном рынке распределение выглядит более сбалансированным, с большей концентрацией предложений в районах с хорошей транспортной доступностью.
Помимо общего сравнения «новостройки vs вторичка», мне хотелось понять, в каких именно районах метро действительно находится в шаговой доступности. Я решила посмотреть распределение времени до метро по категориям (0–5, 6–10, 11–15, 16–20 и >20 минут) и сравнить районы между собой.
Формат heatmap позволяет быстро увидеть, как по отношению к метро распределены объявления в районах.
Дополнительно я оставила фильтры по цене (Q0–Q3) и quality_index>0.3, чтобы анализ был ближе к моему реальному сценарию выбора квартиры.
Здесь приятно выделяются районы Аэропорт, Красносельский, Марьина Роща и Щукино, где квартиры расположены преимущественно близко к метро.
При выборе квартиры для покупки важным фактором для меня является не только общая стоимость объекта, но и экономическая эффективность планировки. Поэтому я решила проанализировать, какой тип квартир является наиболее выгодным с точки зрения цены за квадратный метр. В частности, меня интересовало, существует ли оптимальное соотношение между количеством комнат и стоимостью жилья, позволяющее получить больше полезного пространства без переплаты за каждый квадратный метр.
На графике ниже показана медианная цена за м² для разных типов квартир с учётом фильтров по ценовому диапазону и качеству района, а также разброс значений внутри каждой категории.
График показывает, что студии и однокомнатные квартиры имеют относительно высокую цену за квадратный метр по сравнению с двухкомнатными. Минимум по цене за м² наблюдается именно у двухкомнатных квартир, после чего с увеличением числа комнат цена за метр снова начинает расти. Это особенно заметно для квартир с четырьмя и более комнатами, где стоимость за м² приближается к верхним значениям.
И наконец, мне было важно понять, в каких районах Москвы рациональнее искать просторную квартиру, если ориентироваться не на редкие исключения, а на типичные предложения рынка. Я рассмотрела медианную площадь квартир по районам, чтобы оценить, где большая площадь является скорее закономерностью, а не случайностью.
График показывает, что наибольшие медианные площади ожидаемо сосредоточены в центральных районах — таких как Хамовники, Арбат и Тверской. Это отражает историческую структуру застройки и более высокий класс жилья в этих локациях. Однако помимо центра в топ также попадают районы, не относящиеся к историческому ядру города, например Раменки, Дорогомилово, Ростокино и Обручевский. В этих районах крупные квартиры встречаются заметно чаще, что делает их потенциально более интересными с точки зрения баланса между пространством и локацией.
Выводы
Все рассмотренные графики в совокупности формируют целостное представление о структуре рынка жилья Москвы и позволяют перейти от отдельных наблюдений к осмысленному выбору районов. Исследование изначально строилось как поиск баланса между стоимостью, качеством городской среды и долгосрочным комфортом проживания.
Исследование изначально строилось не как попытка найти «самый дешёвый» или «самый престижный» вариант, а как поиск баланса между стоимостью, качеством городской среды и долгосрочным комфортом проживания.
Анализ цен показал, что наиболее рациональные варианты по стоимости за квадратный метр чаще находятся вне исторического центра, однако при этом не на периферии города. При введении фильтров по качеству района и транспортной доступности становится заметно, что именно такие «промежуточные» районы дают оптимальное соотношение цены и условий проживания.
Интересно, что высокая доля малоэтажных домов встречается не только в традиционно «дорогих» центральных районах, но и в ряде спальных и полупериферийных локаций, что позволяет рассматривать их как неочевидные, но перспективные альтернативы.
Дополнительный анализ доли новостроек усиливает этот вывод. Районы с высоким процентом новой застройки, как правило, сосредоточены на окраинах или в зонах активного редевелопмента, что часто сопровождается временной деградацией среды: затяжным строительством, проблемами с транспортной доступностью и нестабильностью визуального окружения.
Гипотеза о транспортной доступности также находит подтверждение в данных. Сравнение вторичного жилья и новостроек по времени пешей доступности до метро показывает, что именно в новых жилых комплексах чаще встречаются сценарии с удалённостью более 15 минут. Это ещё раз подчёркивает, что формально «новое» жильё не всегда означает более удобное с точки зрения повседневной мобильности.
Наконец, анализ площади квартир позволяет уточнить пространственные предпочтения. Самые крупные по медианной площади квартиры ожидаемо сосредоточены в центральных и околецентральных районах, однако ряд нецентральных локаций также демонстрирует достойные показатели. Это позволяет рассматривать их как компромиссный вариант для поиска более просторного жилья без резкого роста стоимости.
Резюме по районам
Я также попросила Chat gpt проанализировать мои графики и рассуждения, чтобы выделить наиболее подходящие районы для рассмотрения.
- Аэропорт Район сочетает сформированную городскую среду, умеренную этажность застройки, хорошее качество района и удобную пешую доступность метро. Здесь низкая доля новостроек, что делает среду более устойчивой и предсказуемой в долгосрочной перспективе.
- Щукино Район с выраженной жилой функцией, умеренной плотностью и хорошей инфраструктурой. Новая застройка присутствует точечно и не определяет облик района, что делает среду более предсказуемой.
- Обручевский Не центральный, но хорошо связанный с городом район. Отличается относительно низкой долей новостроек, хорошими показателями качества района и наличием более просторных квартир.
- Дорогомилово Околоцентральный район, где сохраняется баланс между локацией и типом застройки. Несмотря на более высокие цены, район выигрывает по доступности метро и качеству городской среды.
- Ростокино Интересный пример нецентрального района с устойчивой застройкой и более крупными типовыми квартирами. Выглядит как рациональная альтернатива центру без резкого роста стоимости.
- Хорошёво-Мнёвники Район с разнообразной застройкой, но без доминирования новостроек. Привлекателен за счёт сочетания экологии, пространства и относительной близости к центру.
- Северное Тушино Нецентральный район с высокой долей малоэтажной застройки и более «человеческим» масштабом среды. Подходит как вариант для спокойного проживания при условии выбора локации ближе к метро.
- Богородское Неочевидный вариант, который выделяется высокой долей невысокой застройки и сформированной жилой средой. Может рассматриваться как компромисс между ценой и качеством района.
Даже в рамках тщательно отобранного шортлиста ни один район не является «идеальным». Каждый из них представляет собой компромисс между ценой, качеством среды, транспортной доступностью и масштабом застройки. Однако районы вроде Аэропорта, Щукино и Обручевского выглядят наиболее сбалансированными именно для долгосрочного проживания, тогда как остальные можно рассматривать как альтернативы с более выраженными плюсами, но и более заметными ограничениями.
В работе использовался Chat gpt — для дополнения изначальной базы данных и заполнения столбца district, а также для получения данных с mos.ru — для редактирования, исправления и дополнения кода — для проверки, редактирования и дополнения текста анализа — для последнего резюме с выделением конкретных районов
ссылки на изображения
- millennials
- lego details
- lego pc
- Люблино / Виктория Вотоновская/ТАСС
- Москворечье-Сабурово / Москва меняется
- Марьино / Алексей Павлов/Wikimedia
